Als startende vastgoedbelegger wilt u vast inspelen op de ontwikkelingen die de woningmarkt maakt. De grote steden van Nederland blijven groeien aan inwoners en er is een groot te kort aan woningen. Steeds meer mensen zijn op zoek naar woningen waardoor de prijzen omhooggaan. Als vastgoedbelegger is dit dus een goede mogelijkheid om een beleggingswoning te kopen om te verhuren. Maar hoe kunt u precies een beleggingspand financieren?
Gelukkig komen er steeds meer instanties bij die een hypotheek voor beleggingspanden verstrekken. Echter zijn hier wel strenge regels aan verbonden. Property Professional weet precies aan welke regels u moet voldoen en heeft de juiste contacten die u aan financiering kunnen begeleiden.
Waarom een beleggingspand financieren met een hypotheek?
Veel mensen denken dat vastgoed beleggen voor hun onmogelijk is. Zij hebben niet voldoende kapitaal om een woning volledig met eigen vermogen te kopen. Hierdoor haken veel mensen af en gaan ze liever beleggen in aandelen. Beleggen in aandelen brengt echter meer risico’s met zich mee. In tegenstelling tot aandelen kan de waarde van vastgoed vrijwel niet op €0.00 eindigen. Beleggingswoningen in de grotere steden blijven altijd een basiswaarde bewaren. Nu dat het mogelijk is een beleggingswoning met hypotheek te kopen, brengt dit veel voordelen met zich mee. Door deze financiering is het nu mogelijk voor vastgoedbeleggers om toch nog een woning te kunnen opkopen. Door het zogenoemd hefboomeffect van de hypotheek verdien je meer rendement dan wanneer je een woning volledig met eigen kapitaal zou kopen. Dit maakt het interessant voor mensen met spaargeld die op zoek zijn naar relatief stabiele investeringen die hogere rendementen opleveren.
Hypotheek Beleggingspand aanvragen
Kom vrijblijvend in gesprek met een hypotheekexpert
Hoe kom ik in aanmerking om een beleggingspand te financieren?
Heeft al een beleggingspand op het oog? Uw analyse goed gedaan en verwacht u een goed rendement? Het enige dat nu nog ontbreekt is de financiering. Om te weten als u in aanmerking komt voor een hypotheek is het belangrijk om te weten hoe de kredietverstrekkers kijken naar u als vastgoedbelegger. Door de vastgoedcrisis zijn de kredietverstrekkers veel strenger geworden. Twee factoren bepalen of de financiering doorgaat namelijk de aanvrager, en natuurlijk het pand.
De bank beoordeelt de aanvrager op het volgende:
• KYC Know Your Customer:
Wie bent u? De bank wilt weten met wie ze te maken hebben en screenen u om te kijken als u een schoon verleden heeft. (tip) BKR Verwijderen
• Vermogenspositie:
Als belegger moet u minimaal bruto €45.000 op jaarbasis verdienen. Aan de hand van uw meest recente IB-aangifte en BKR controle bekijkt de bank uw vermogenspositie. Zo wordt er gekeken wat uw risicoprofiel is. Onder uw vermogen vallen: spaargeld, beleggingsportefeuille, privéwoning, lijfrentepolissen, studieschuld, en overige leningen. Kortom er wordt gekeken naar uw inkomen in box 1,2 en 3.
• Liquiditeitspositie:
Hiermee wordt verstaan of u de betalingen op tijd zou kunnen verrichten. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat u heel veel vermogen bezit maar alles vast zit in vaste activa. Hierdoor wordt het dus lastig om de financiële verplichtingen te voldoen als uw geld vastzit. De bank kijkt naar uw loonstrook, loopbaan, en gezinssamenstelling. Maar ook een globaal plaatje van hoeveel er in een jaar binnen komt er weer uitgaat. Kortom wordt er gekeken hoe goot de kans is dat u de maandelijkse betalingen zonder probleem zou kunnen betalen.
• Track Record
Wat voor ervaring heb je in vastgoed en wat heb je al gepresteerd? Vastgoedbeleggers die al ervaring hebben worden gezien als kundig en brengen dus relatief gezien als minder risicovol.
De bank beoordeelt het beleggingspand op het volgende:
• Marktwaarde
Het beleggingspand moet worden getaxeerd door een erkende maar onpartijdige taxateur. Een taxatie is een objectieve beoordeling van de waarde van het pand op het moment van taxatie. De bank kijkt echter naar de waarde van het pand in verhuurde staat, deze valt meestal lager dan het pand in niet verhuurde staat. Het bedrag in het rapport kan anders zijn dan het aankoopbedrag dat is overeengekomen met de verkoper. Ook als u kunt aantonen dat het pand in verhuurde staat meer waard is aan de hand van al getekende huurcontracten, dan geeft de bank financiering op basis van de laagste waarde.
• Staat beleggingspand
Beleggingspanden hebben verschillende onderhoudsstaten. Een pand kan slecht, normaal of goed onderhouden zijn. Dit heeft van invloed op de waarde van het pand. Deze waarde is ook terug te zien in het taxatierapport. Wanneer het pand in een slechte staat verkeerd dan kan er vaak via een andere kredietverstrekker een overbruggingshypotheek worden gekregen. Nadat het pand goed is opgeknapt kan ook dit gedeelte worden gefinancierd en zo de overbruggingshypotheek worden ingelost. Er moet ook in dit geval weer een taxatierapport plaatsvinden om te kijken of de woning wel echt in waarde is vermeerderd.
• Maximale financiering beleggingspand
De maximale financiering beleggingspand is nooit hoger dan 70%. Dit betekent dat er altijd minstens 30% eigen vermogen moet worden ingezet wanneer er een pand wordt gekocht. De verhouding marktwaarde en hypotheek wordt ook wel loan-to-value genoemd. Minimum hoofdsom bedraagt €75.000 en maximaal in totaal verstrekte hypotheek is €10.000.000. Deze €10.000.000 geld niet per pand maar voor alle panden in totaal.
• Huurdersrisico
Factoren zoals de: marktconforme huur, locatie, gewildheid woning, hoelang wonen de huurder er al en jaarlijkse indexatie huur spelen allemaal een rol in het huurdersrisico. Omdat de betalingen waarschijnlijk zullen volgen uit verhuurinkomsten is het belangrijk voor de bank om dit inzichtelijk te hebben.
Wat zijn de voorwaarden bij een beleggingspand hypotheek?
Wanneer u al deze stappen heeft doorlopen is het natuurlijk ook belangrijk om de voorwaarden te weten. U kunt de beleggingspand hypotheek aangaan als B.V./N.V., V.O.F, Eenmanszaak of als particuliere belegger. Ook is het mogelijk om samen met een partner in aanmerking te komen voor financiering.
De hypotheekvormen die worden gegeven zijn lineair en/of aflossingsvrij. Bij een niet commerciële plint mag maximaal 50% aflossingsvrij zijn en de overige 20% moet lineair binnen 10 jaar worden afgelost. De economische looptijd bedraagt 30 jaar bij een commerciële plint en dan moet het volledig bedrag zijn afgelost. Daarnaast is er de mogelijkheid om jaarlijks maximaal 10% boetevrij af te lossen. Bij verkoop wordt er geen boeterente in rekening gebracht.
Veel banken willen ook extra zekerheid in de vorm van verpanding van huurpenningen en opstalverzekering. Dit geeft de bank recht om de begunstige van de huurpenningen te worden als u niet aan de verplichtingen kunt voldoen, en als de verzekering een uitkering doet.
Daarnaast ben je ook hoofdelijk aansprakelijk voor de hoofdsom van de lening. Zo kan de bank de betalingen verhalen op uw prive-vermogen wanneer u niet
Aan uw verplichtingen kunt voldoen.
Aansprakelijkheid: je bent “hoofdelijk” aansprakelijk voor de hoofdsom van de lening. Met andere woorden: als je niet aan je verplichtingen kunt voldoen, kan je privé-vermogen worden aangesproken.
Rente is natuurlijk ook een belangrijk aspect. In het volgende tabel zie je wat de rentepercentage zijn gekoppeld aan de looptijd.
Periode
<50%LTV
<60%LTV
<70%LTV
1 jaar
3.85%
3.95%
4.05%
5 jaar
3.90%
4.00%
4.10%
10 jaar
4.50%
4.60%
4.70%
De verhuurde woningen mogen niet worden gebruik voor eigen gebruik of familie. Daarnaast mag er ook niet aan shortstay verhuur worden gedaan en is financiering alleen mogelijk in de volgende steden:
Steden
voor
financieren
Beleggingspanden
Alkmaar
Breda
Eindhoven
Maastricht
Almere
Den Bosch
Enschede
Nijmegen
Amersfoort
Den Haag
Gouda
Rotterdam
Amsterdam
Delft
Groningen
Tilburg
Apeldoorn
Deventer
Haarlem
Utrecht
Arnhem
Dordrecht
Hilversum
Zoetermeer
Leiden
Zwolle
Beste advies voor financiering van uw beleggingspand
